perte de jouissance temporaire pendant le confinement ➡ le loyer n'était pas dû (Cass. belge 26.05.2023) Les faits ? L’exploitant d’un musée, fermé pendant le premier confinement, a été cité en justice par son bailleur en paiement des arriérés de loyer (impayés suite aux conséquences de la pandémie) et en résiliation du contrat de bail commercial. De son côté, l’exploitant a formulé une demande reconventionnelle en remboursement des loyers payés pendant cette période.

L’exploitant n’obtient pas gain de cause en première instance et en appel le juge a décidé que les arriérés de loyer étaient bien dus dès lors que l’article 1722 de l’ancien code civil était uniquement d’application aux cas de force majeure définitive.

L’affaire a été portée devant la Cour de Cassation.

Position de la Cour de Cassation ?

Selon la Cour, l’article 1722 de l’ancien code civil suppose que le trouble de la jouissance soit la conséquence d’une impossibilité définitive …. ou temporaire du bailleur de fournir au preneur la jouissance promise, suite à un événement fortuit ou à la force majeure. Tel est le cas lorsque l’accessibilité au public est rendue impossible complètement ou partiellement suite à l’application des mesures anti-covid. 

La Cour rappelle que la force majeure suspend l’exécution des obligations quand l’interdiction est seulement temporaire et que le contrat peut à nouveau être exécuté correctement après une période convenue. Lorsque l’impossibilité du bailleur de fournir la jouissance promise est seulement temporaire, et que le contrat peut être exécuté après une période convenue, les obligations de contrat de bail doivent être exécutées quand cette impossibilité prend fin.

Dans la mesure où les juges d’appel ont considéré que l’article 1722 de l’ancien Code civil ne pouvait pas s’appliquer dans cette situation parce que la perte de jouissance était temporaire, ils n’ont pas légalement justifié leur décision.

Le jugement attaqué a donc été annulé et l’affaire a été renvoyée devant le tribunal de première instance de Flandre-Orientale, siégeant en degré d’appel.